高收入嘅租戶地區？
全港 1,622 個街段區按家庭住戶月入中位數及租戶比率分類之地圖
前言：好有錢嘅租客？
之前睇過一個連登 post 討論九龍站上蓋值唔值得租，見到其中一個 comment 咁樣寫：
有錢嘅話仲買乜樓呀，直接租豪宅，每一兩年就搬屋，住吓唔同區之餘又有新鮮感咪仲好
「租租」呢個詞彙本身係連登房屋台用黎諷刺睇淡樓市，一直租樓等樓市跌先買樓嘅人。但租樓嘅人，又唔代表佢一定無錢。古語有云「貧窮限制自己想像」，或者有錢人嘅興趣係租樓都唔定。
常理推斷，高收入人士通常都會住喺自置物業。幾百萬對月入八萬幾，甚至係十萬以上嘅家庭，就算唔係閑錢，都唔算係重擔。之不過，常理永遠都有機會唔正常。調轉咁諗：
香港有無地區係住戶收入中位數高嘅同時，租戶比率都高？
我地當然唔會知道每一個人或每一戶係咪高收入嘅「租租」。但利用人口普查入面街段區（street block）嘅數據，我地起碼可以知道每個地區入面所有住戶嘅平均家庭總收入同埋租戶百分比。
點為之高收入家庭？點為之高租客比率？
要將唔同社區分類做「高收入地區」「低收入地區」「多租客地區」「少租客地區」，首先要定義咗點為之「高」收入，點為之「低」收入。
簡單直接嘅分法就係用中學數學教過嘅四分位數（Quartile），將 street block 嘅 1. 家庭住戶每月收入中位數同埋 2. 租戶比率分做下面四等分：
- 最低嗰 25%
- 最低嗰 25% 至中間
- 中間至最高嗰 25%
- 最高嗰 25%
家庭住戶每月收入中位數
下面係根據 2016 年人口普查計出所有街段區嘅家庭月入四分位數：
- 25th percentile：HK$ 19,652
- 50th percentile（中位數）：HK$ 26,770
- 75th percentile：HK$ 40,180
租戶比率
下面係全香港所有 street block 嘅租戶比率嘅 quartile¹：
- 25th percentile：20.1%
- 50th percentile（中位數）：31.7%
- 75th percentile：49.6%
利用兩個數字，我地可以將所有街段區分做以下 4 類：
- I 類：租戶百分比高，家庭月入低
- II 類：租戶百分比低，家庭月入低
- III 類：租戶百分比低，家庭月入高
- IV 類：租戶百分比高，家庭月入高
「高」同「低」喺呢篇文入面係一個相對概念 —— 嗰區家庭月入「低」只係代表佢比全港平均低。不過人本性就係鍾意比較嘅動物，所以比較 street block 由何嘗不何呢。
每類地區分佈地圖
講咗咁多，全香港嘅家庭住戶每月收入中位數同租戶比率分佈到底係點？
每類地區又喺邊度？逐類咁睇會清楚啲。
I 類：租戶比率高 + 家庭收入低
你租緊樓，同時你屋企收入比全港平均低。
收入低所以要租屋係正常現象。但全區所有住戶入面租客佔一定百分比嘅地區又係邊？
呢類地區基本上都係公共屋邨。除非公屋住戶喺 90 年代依據租者置其屋計劃或者可租可買計劃買咗居住間公屋，否則公屋住戶都係做緊房委會嘅租客。如果你攞張公共屋邨位置地圖 overlay 上去上面張地圖，你應該會見到藍色同公共屋邨位置有唔少重疊位。
另一種屬於呢類嘅 street block 就係市區入面嘅舊樓地區，比如旺角、深水埗同埋土瓜灣入面嘅唐樓，以至係灣仔、西營盤嘅單幢住宅樓宇。彌敦道兩邊都屬於呢個分類，而呢堆唐樓入面有為數唔少嘅劏房戶，而合租／二房東／三房東分類上都係屬於租客（租幾十尺空間都係租）。
II 類：租戶比率低 + 家庭收入低
你住緊間屋係自己俾錢買，同時你屋企收入比全港低。
呢類地區主要位處新界同離島鄉郊，並且集中喺大型新市鎮（元屯天同大埔）外圍。原居民住喺自己嗰幢丁屋，租戶比率低（即係外姓人租村屋）都極之合理。
而村屋平均家庭月入比較低，箇中原因可能係 1. 每戶勞動人口比較少；2. 比較多居民從事農業類收入比較低嘅行業，拉低咗嗰區嘅家庭收入中位數。
村屋屬於呢個類別係意料之中，反而市區入面屬呢個類別嘅地區就值得研究。
一大類係有 租者置其屋計劃 嘅公共屋邨，例如長沙灣李鄭屋邨、黃大仙竹園北邨、藍田興田邨、青衣長發邨等等。唔少租戶買咗居住中嘅公屋單位，令呢類屋邨嘅租戶比率比其他屋邨低一大截。
其他地區就比較難一概而論。旺角、西環、土瓜灣都有幾個呢類 street block 聚埋一齊。作為「住緊自己層樓而收入低」家庭嘅聚集地區，呢類家庭又可以分成兩種² ：
- 你間屋已經供完
- 你層樓仲供緊
自己買嘅樓，供緊同供完係兩個世界黎。
III 類：租戶比率低 + 家庭收入高
你收入高，同時層樓比較大機會係自己
呢個類別可以同中產地區劃上等號，家庭收入高又有自住物業可謂一般中產家庭嘅寫照。呢類地區通常係大型屋苑，包含哂有返咁上吓年齡嘅藍籌屋苑地區（太古城沙田第一城杏花邨城市花園黃埔花園德福花園美孚新邨等等）或者十幾二十年樓齡嘅大型屋苑（盈翠半島麗港城愉景新城西九四小龍新港城等等）。
將軍澳都係一片紅色。摒除公屋地區，普遍嘅家庭都係收入高之餘又住緊自己層樓。將軍澳作為上車社區，喺蔚藍灣畔維景灣畔將軍澳中心天晉入面都夾雜住大量供緊自己層樓嘅中產同埋供完層樓嘅中產。
另一個明顯「滿江紅」嘅地區就係九龍塘、廣播道同埋加多利山一帶傳統豪宅區。無他，成堆低密度住宅都係有錢人嘅自置物業。
IV 類：租戶比率高 + 家庭收入高
你收入高，同時都係租緊樓。
上面就係「離經叛道」，違反香港人買樓常識嘅地方。
中上環同埋灣仔都有唔少呢一類社區。其中一個解釋係呢堆社區夾雜新樓（家庭收入高）同舊樓（通常租戶比率高），兩邊拉均，令到兩個數字都高。另外就係舊區而家有唔少 service apartment（例如 新鴻基嘅 TOWNPLACE 系列 ），呢類住宅地產商都係只租不賣，自然令區內租客比例提高。
當然，收入高還收入高，買得起樓還買得起樓，兩回事黎嘅，千祈唔好混淆。月入六萬幾可以都係買唔到嘅好貴嘅新樓嘅，又或者個單位只係一人單位，個租客只係想租一段短時間。
租戶比率極高 + 家庭收入極高
你屋企月入中位數四萬起跳，而超過一半鄰居都係租緊樓。
全港 1,600 個街段區，只係得其中 14 個係家庭月入高嘅同時，租戶比率都高。以下係所有「租戶比率極高＋家庭收入極高」街段區入面嘅住宅：
香港島：
- 囍匯（灣仔）
- 摩星嶺
- 影灣園及淺水灣花園（淺水灣）
- 曼克頓花園及附近低密度單幢住宅（大潭）
- 南灣（鴨脷洲）
- 高逸華軒（堅尼地城）
- 卜公花園一帶（世銀花苑及東輝花園）（太平山）
九龍：
- 海灣軒（紅磡）
- The Austin（西九龍）
- 御金國峯（西九龍）
- 聖德肋撒堂一帶
新界：
- 黃金海岸二期（屯門）
- 顯田村
- 灰窰下村及新田圍新村
海灣軒係酒店式公寓，只租不賣，目標客戶亦都係高收入人士。
而曼克頓花園係 出租屋苑，大部份單位同樣都係發展商放租，令到佢所在街區嘅租戶比率極高。曼克頓花園嘅四房單位月租 成十萬港紙 ，絕對唔係「窮人恩物」。
咁有無地區係家庭收入中位數超過五萬，又超過 75% 住戶都係租客？
香港唔存在呢啲地區。完。
或者有幾個家庭月入幾廿萬但又會租樓嘅，之不過未去到有地區係成班高收入家庭一齊租樓囉。
寫咗咁多，到底想講乜？
我諗有兩個 point。第一個：
家庭月入同租戶比率呈明顯反比
然後由上面呢個觀察，我地都得到以下現象：
香港極少地區係家庭月入高嘅同時，租戶比率都高
「有錢就買樓」呢個磚頭教概念，雖然全球通用（外國都有 real estate），但對香港人黎講可謂係真理。更何況，除非你打算流浪街頭，正常有幾個嘅時侯都要買返單位黎自住嘅，「自住驚乜」呀嘛。
咁講完有咩實際 policy implication？
雖則本文原意係搵出「月入高嘅租客」，但 social policy 角度，「月入低嘅自住人士」先係佢地最想留意嘅一群。
“A policy map clearly shows where there is an opportunity to intervene”
需唔需要 intervene？呢樣唔係呢篇文要解答（同埋解答到）嘅問題，但如果呢篇文可以俾人知道邊啲地方會 有機會 intervene ，都已經功得無量。
整咁多圖表咁多地圖，無非都係想俾大家知道吓呢個城市發生緊嘅事姐。我係 我個 blog 度不斷強調我想整地圖嘅其中一個原因。
Caveat
分析人口普查數據嘅時候，好容易會犯 以全概偏 嘅邏輯謬誤，將全個 census area 入面嘅人當係同一樣嘅人。喺公屋地區，你都有機會搵到月入幾廿萬嘅家庭。
另外，雖然月入係一個量度住戶總資產嘅 variable， 但收入低唔一定代表無錢，總資產低 。都市傳說，街邊執紙皮嘅阿婆永遠有成千萬藍籌喺手等收息。
最後，統計處對居所租住權分類唔剩係得「自置物業」同「租客」兩個選擇。居所租住權仲有「免交租金」同埋「由僱主提供」嘅選擇。喺某啲地區，租客比率低唔代表自置家庭比率高 — 可以係大部份人都係免交租金（例如紀律部隊宿舍）。
¹：全港有大約 100 個 street block 係全部住戶都係租戶。撇除公共屋邨地區，超過 90% 住戶都係租客嘅地區係寥寥可數，或者嗰區全部都係 service apartment。
²：雖然人口普查要求受訪人回答自置物業係有按揭供款（仲供緊）定無按揭供款（已經供完），但基於個人資料私隱問題，統計處只會公佈每街段區自置物業家庭住戶總數，唔會披露自置物業種類細分數字。
