地圖解：嗰區到底有幾舊？
地鐵站 500 米範圍建築物樓齡分布及樓齡超過 50 年樓宇數目
每次新聞報導舊區重建或者大維修，媒體最常拋嘅數字就係「嗰區有唔知幾多幢樓齡超過唔知幾多年以上嘅樓宇」。只不過，呢個問題嘅答案只係一個數字，往往缺乏具體嘅地理背景同位置。
地圖解呢個系列，旨在對堆數字問一個基本問題：
咁堆舊樓係喺邊度？
長話短說，今篇文只係有兩個目的：
1. 揀咗四個地鐵站，分析方圓 500 米範圍入面建築物樓齡分布
一個地區嘅新舊樓比例，往往都係影響大家對該區觀感其中一個因素。點解某啲區會俾人好殘好舊嘅印象？檢視一下樓齡分布，都可以搵到部分答案。
之於點解會係 500 米範圍？500 米直線距離可以大約相當於 15 分鐘步行距離，亦即係地鐵站嘅「15 分鐘生活圈」（15-minute city ）。與此同時，15 分鐘步行距離都已經係一般人可以接受最遠步行範圍，超過呢個距離啲嘅地方，你都唔會當係地鐵站嘅附近範圍。
換句話講，呢個圈入面嘅城市環境就係我哋對嗰個地鐵站嘅印象 — — 行出地鐵站嗰陣，或者由地鐵站行去目的地嗰段路，行人見到嘅樓宇同道路環境，慢慢就積累成咗我地對嗰區嘅感覺。
2. 統計返範圍入面樓齡超過 50 年的樓宇數量
政府、以至地產商、以至議員、以至建測規園行內人，普遍都用 50 年樓齡做分界線去定義一幢樓係咪舊。點解？因為《強拍條例》用 50 年樓齡做門檻。呢篇文就用同一個門檻，檢視吓有幾多幢樓可以歸類為「舊樓」。
旺角
點樣解讀上面張地圖？
地圖入面每幢樓宇都根據其樓齡以不同顏色標示，顏色越深代表樓齡越高。左側地圖顯示所有樓宇，右側地圖僅顯示樓齡超過 50 年的樓宇。
旺角站位處亞皆老街同彌敦道交界，咁佢方圓 500 米範圍有幾大？簡單講：北到太子道西天橋，東到 MOKO / 旺角東站 ，南到登打士街廣華醫院，西到櫻桃街公園（即係大角咀邊陲）。成個範圍入面有 1,536 幢樓。
淺色嘅樓多數為大型重建項目。樓齡約十年嘅建築有 The Forest 同麥花臣匯；二十年樓齡就有朗豪坊同 MOKO；三十年左右就有始創中心同雅蘭中心；而旺角中心同信和中心就屬於四十年樓齡類別。
舊樓新樓嘅分布都相對均衡，可以話每個街區入面新舊樓宇都交錯分布，而且新樓無集中喺特定區域（朗豪坊呢啲成個街區重建嘅項目唔計）。以麥花臣一帶為例，街口有 The Forest 同麥花臣匯等等新樓，附近就有金雞廣場（二十年樓齡左右），得寶大廈（四十年樓齡左右），同埋一堆講唔出名嘅舊唐樓。
舊樓方面，範圍入面一共有 288 座建築樓齡超過 50 年，佔總數 19% ，即每五幢樓就有一幢係舊樓。但要留意，唔少唐樓嘅樓齡數據都係缺失（原因文末附註有寫），所以實際上無論舊樓數量定係舊樓比例都應該大過呢個數。
而舊樓都分散喺區內各處，並無集中喺特定街區，不過亞皆老街以北舊樓數量略多於南面，尤其是東面通菜街以及花園街兩條比較少重建項目嘅街道。
深水埗
深水埗站位於長沙灣道同桂林街交界，而 500 米範圍北至前北九龍裁判法院，東至石峽尾邨，南至界限街／西九龍走廊一帶，西至麗安邨，範圍內一共有 1,613 幢建築。
唔知大家對深水埗嘅印象係咩，但我自己最大感覺就係向左向右向前行都係一堆舊唐樓。話深水埗係老人區，除咗講緊居民年齡老之外，亦都講緊建築樓齡老。
地圖都清晰反映了呢點：地鐵站正中心鴨寮街一帶，樓齡普遍偏高，甚至係應該係老到無樓齡記錄嘅唐樓。福華街一帶雖有幾幢「基座平台加塔樓」（podium + tower）型住宅樓宇，但整體仍然以唐樓為主。唐樓與舊樓基本上係劃上咗等號，當大家行出地鐵站上返地面，映入眼簾嘅都係一堆舊唐樓嗰陣，自然會將該區定義做舊區。
舊樓方面，範圍入面有 355 幢樓樓齡係 50 年以上，佔總數 22%，同旺角一樣，都係每五幢樓入面有一幢係舊樓。舊樓位置分布亦都偏均衡，幾乎每個街區都搵到至少一幢舊樓。深水埗「四周圍望落都好舊好殘」，可以話係因為舊唐樓無處不在。
無論區入面有幢樓幾光鮮幾靚，只要有一幢外牆無執修過、外牆斑駁、甚至石屎剝落嘅唐樓，大家對嗰區印象就只會停留喺「舊」字上。
人，無論睇人定係睇區，對負面印象嘅記憶往往都比正面印象更為深刻。
觀塘
觀塘站 500 米範圍就較為特殊：北到月華街，東到觀塘游泳池，南到開源道盡頭偉業街交界，西到駿業街遊樂場／Landmark East。九龍東 CBD 2.0 區域實際上同觀塘站有一段距離，創紀一期同 The Millennity 甚至啱啱好位處 500 米範圍外；反而範圍覆蓋咗唔少觀塘住宅區，成條月華街同瑞和街一帶都完全位於此範圍內。
因為無乜唐樓嘅關係，而且商貿區建築佔地面積（即係 building footprint）較大，所以成個範圍內只係有 458 幢建築物，明顯少過旺角以及深水埗。
樓齡分布都同前兩區有顯著差異：舊樓集中喺北面，而新樓集中喺南面。
北面主要係住宅區，而大部份都係舊樓。瑞和街與月華街一帶的住宅多數係喺觀塘衛星城市發展早期已經落成，而月華街堆住宅樓齡普遍超過 50 年。500 米範圍內一共有 87 幢樓齡高過 50 年，而超過 70 幢都位於瑞和街同月華街。
唯二兩幢樓齢 10 年以下嘅建築係觀月樺峯以及凱滙。裕民坊重建項目仍然進行緊，重建完之後地鐵站附近面貌應該會煥然一新。
反觀南面商貿區（即工業區）就有唔少新樓。APM、鱷魚恤中心、Landmark East 等商廈都係最近 20 年內落成，中海日升中心更加係 10 年前才建成。
灣仔
灣仔站 500 米範圍可謂囊括咗一般人對灣仔地區嘅定義 — — 北到會展，東到集成中心，南到合和中心同堅尼地道，西到星街（即係大佛口呢個無人識嘅地名）。
灣仔作為早期發展嘅地區，雖然舊樓眾多，但大家對灣仔嘅普遍印象都唔係「舊區」，某程度上都同區內眾多大型新發展同重建項目有關。喺地圖上面反映，就係樓齡顔色都係平均分布。
灣仔北會展一帶喺八九十年代左右發展，會展以及其他大型寫字樓同酒店樓齡約為三十年，未達到可以歸類為「舊樓」嘅門檻，所以告士打道以北並無舊樓。
同時舊區重建喺灣仔都係家常便飯：喜帖街重建廣為人知，而尚翹峰以及舊灣仔街市重建項目都徹底改變咗成個街區嘅面貌。除此之外太古喺星街一帶的重建項目，將舊樓重建變成而家嘅太古廣場三、五、六座，都令成個區域感覺後生唔少，更加現代化。
範圍入面一共有 205 幢樓齡超過 50 年的建築，佔總數 24%，即每四幢樓中約有一幢為舊樓。舊樓分布都同樣均衡，除咗已重建嘅街區，幾乎每個街區都會搵到至少一幢舊樓。
篇文到底想講乜?
呢篇文係標題「嗰區到底有幾舊？」，咁上面四個地區到底有幾舊？
而我哋對一個地區印象係新定舊，好多時都係由一啲細微嘅觀察累積而成。灣仔雖然發展歷史悠久，亦有好多舊樓，但因為有新嘅大型發展，俾人感覺唔算「舊區」；旺角有朗豪坊咁嘅新地標，但整體感覺仍然老過灣仔；至於深水埗就唔駛講 — — 舊唐樓俾人印象自然係「舊」。
呢篇文一路寫，我都一路問自己「點解會對嗰個地方有咁嘅印象」。
舊樓嘅數量同分布，固然會影響我哋對一個地區嘅觀感，但更重要嘅係，我哋嘅印象往往係由一啲「顯眼」嘅元素決定 — — 例如深水埗嘅舊唐樓，或者灣仔嘅重建項目。
買樓嗰陣，我哋會分新樓、半新樓、舊樓；同樣地，我哋亦會不自覺咁將唔同地區分類為新區、半新區、舊區。呢個過程點樣發生？背後嘅心理機制係點？呢啲問題可能已經屬於認知科學嘅範疇，呢篇文當然解答唔到。
呢篇文，最多都只係拋個波出黎俾大家思考：你對該區嘅印象，究竟係點樣形成？下次行出地鐵站，不妨望吓周圍環境，再諗返你對嗰區嘅印象，可能會有新發現。
太多問題都係無答案，唔差在呢篇文再加多條，俾大家行街嗰陣多樣野諗啦。
附註：數據來源及分析方法
建築物年齡係利用香港政府 CSDI「樓宇資料及樓齡紀錄」數據集，根據樓宇取得入伙紙（正式名稱係佔用許可證，Occupation Permit（OP））日期去計算樓齡。部分樓宇數據係從缺（喺地圖用灰色表示），主要包括以下兩類：
- 政府建築：公營房屋，體育館、圖書館等公營設施，以至政府辦公大樓等等。原因好簡單：政府建築係唔需要拎入伙紙
- 樓齡高建築：幢樓舊到數據庫入面都無樓宇嘅入伙紙資料。理論上，樓齡超過 50 年的建築更可能缺乏數據
最後例牌免責聲明：堆數據我無詳細檢查過，如果某幢樓樓齡同你認知有出入，好大機會係你啱而數據有錯
